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逆周期一二线城市成争夺热点

2019年1~11月,全国300城共推出各类用地20.7亿平方米,由2018年同期的增长24.3%转为下降1.4%,其中北京写字楼宅地推出同比由2018年同期的增长26.3%转为增长2.0%,增幅收窄较为明显。出让金超千亿元城市主要集中在热点一二线城市。

从城市排行来看,一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心,中西部核心城市受关注。2019年1~11月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元,同比增长16%,增速较1~10月下降4.7个百分点。住宅用地成交面积方面,深圳、天津、上海、南京、杭州、武汉6个城市成交量超过去年同期,广州、成都、重庆、北京则低于去年同期。

溢价率方面,自今年下半年以来,随着土地市场下行,各地土拍溢价率明显下降。但从热点城市看,1~11月,除杭州、北京外,其余城市平均溢价率均高于去年同期,除深圳外其余9个城市平均溢价率均低于20%。

在热点城市中,中海地产是北京土地市场的绝对领先者,大华集团在上海拿地金额居首,武汉和天津是融创重点布局之地,滨江集团在杭州花拿地金额居第一,华侨城则成为南京拿地金额首位的企业。

今年前11月,头部房企在土地市依然活跃。尤其下半年以来,虽然土地市场整体下行,各地土地市场流拍情况加剧,但头部房企逆周期拿地势头强劲。TOP10企业前11月拿地总额8824亿元,远高于去年同期的7609亿元,占TOP100企业的35.2%。

随着写字楼房地产开发企业投资的收敛聚焦,热点一二线城市土地供应仍将保持一定规模,土地出让收入亦相对有保障。而三四线城市近几年土地成交总量较大,且棚改对需求的支撑力度不断减弱,市场调整压力加大下土地市场热度将有所回落。在融资趋紧的背景下,土地市场整体表现将更加理性,高溢价情况发生的可能性较小。

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