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土地温和复苏,明年的房地产投资市场有望企稳

在地方财政收入增速放缓、收支压力加大的情况下,土地市场恢复平稳,有利于在地方政府专项发债规模不断扩大的情况下,降低偿债风险。同时,也有利于保持明年房地产投资的平稳增长。两者都将有助于稳定投资,提振经济。

财政部数据显示,今年1至11月累计的92851亿元,同比增长3%,地方财政一般公共预算的收入水平,比去年同期增长(6.9%)低。 与一般公共预算收入增速较低相比,地方政府基金收入增速正在逐步加快。

2019年前11个月,本级地方政府性基金预算收入643.65亿元,同比增长10%,其中土地出让收入同比增长8.1%。10%的增幅似乎并不高,但与今年上半年相比,增速已大大加快。上半年地方政府性基金收入水平29792亿元,同比增长1.6%,其中国有土地使用权出让金收入同比下降0.8%的预算。

从上半年同比下降0.8%到前11个月同比增长8.1%,土地收入的快速反弹对地方政府基金收入的增长贡献很大。2018年1月至11月,全国土地出让收入5362亿元。按照同比增长8.1%,2019年前11个月土地出让收入约为576.84亿元,约占同期地方政府性基金收入的89.6%。

临近年底,随着部分城市土地推进步伐加快,全国土地收入将进一步增加,预计将超过去年的6.5万亿元,再创新高。当前土地市场持续高位运行,截至12月17日,2019年前50个城市土地总收入3.97万亿元,同比增长16.3%,创历史新高。出现了14个千亿级城市,创下同期纪录..其中,杭州以2779亿元位居第一,其次是上海和苏州。

从出售土地的积极性,看到的城市,大部分城市仍在增加土地。最近,一线城市的部分开始的热点卖出部分之前明显不一样的土地,如有限的商业住宅用地价格,土地供应上市也增加了。“在一些地方,一些土地政策已经调整。与2018年过于严格的土地限购相比,近几个月的土地市场约束相对减弱,包括部分城市的土地限价、土地出让金和土地配套保障性住房政策。在这种情况下,叠加部分城市限价政策的微调,开发商拿地的积极性有所提高。”

要加快基础设施建设,投资,促进经济稳定,在过去的两年中,政府增加了特殊的地方债的发行规模和时间表。财政部近日早期发行的2020年的一些新项目的债务上限万亿元,占2019年新的特殊债务上限21500亿元的47%。2020年,地方政府专项债券发行规模由2019年的2.15万亿元扩大到3.35万亿元左右,专项债券占国内生产总值的比重由2.2%提高到3.2%。中信建投预计2020年新增特别债券规模将达到3万亿元。

对于房地产来说,土地就是面粉,房子就是面包,面包的制作过程就是投资。土地供应和交易的波动一旦加大,将直接影响未来住房的供应,引起房地产投资的波动。作为固定资产投资的重要组成部分,房地产投资的稳定性更加明显..统计数据的国家统计局显示,前11个月,今年的固定资产投资增长了5.2%,而10月份持平,与制造业的2.5%,投资增长,加强在基础设施4%的投资,房地产投资增长10.2%。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会。他强调,保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

他强调,要坚持房子是用来买房的,不是用来炒房的,要保持稳定,不要把写字楼房地产作为短期刺激。要坚持城市政策,落实市政府主体责任,紧紧围绕稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标,健全长效管控机制,做好重点区域房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展。

加强城市更新改造和现有住房改造的政策是明确的,这也反映了股市的新导向。“存量房改造将成为一大主流,对于写字楼来讲,需要研究相关的投资机会,特别是在老旧住宅改造和城市更新方面,后续的金融政策支持力度会加大,一些房企也应该积极在存量房的收购和改造等方面有所作为。”而在增量结构调整方面,可能与房地产领域的调控思路有关,至少暂时是保障房、人才住房和蓝领公寓,或者成为建设的一大投资。”商务部执行主席顾云昌联盟中国房地产商会认为,城市更新是比棚变化,没有变化的高度。低效利用土地产业结构全面调整的,改善人居环境是城市更新的三个目标。

来源:第一财经

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