央行2020年全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元，降低银行资金成本每年约150亿元。此次央行突袭降准寓意何为？对房地产市场又有什么影响？

其一，降准与春节前的现金进行投放可以形成对冲，进而有效缓解企业流动性风险压力。据测算，考虑到中国春节取现、逆回购等货币发展政策分析工具到期等多方面影响因素，预计1月份流动性缺口约3万亿。此番降准释放自己长期使用资金约8000多亿元，实难完全对冲流动性缺口，后续研究仍需逆回购、MLF等进一步提高投放流动性，确保银行间金融市场经济流动性合理充裕。

二是通过降低银行资金成本，传导降低实体经济尤其是小微，民营企业融资成本。 尽管中央银行在2019年连续裁员，以及LPR利率枢纽的缓慢转变，但小型、小型和私营公司融资昂贵的问题仍然突出。 每年减少约150亿元的银行资本成本将有助于降低LPR利率，从而降低实体经济的融资成本，特别是小型、微型和私营企业的融资成本。

货币政策要灵活适度

预期中的进一步降息和存款准备金率下调仍然存在

市场担忧的是，截至11月2019年，CPI大幅上升至4.5％，存款准备金率或将进一步推高通胀预期。但是，我们相信更圆CPI上涨猪周期是由结构性通货膨胀造成的，PPI持续走弱更好地反映缺乏真正的需求，宏观经济仍面临一定的下行压力。

系到2020年是全面发展建成小康建设社会和“十三五”规划收官之年，稳增长将摆在我们更为靠前的位置，确保我国经济运行在进行合理区间。预计2020年稳健的货币市场政策要灵活适度，保持流动性风险合理充裕，年内犹存再降准、降息预期。并且，继续教育深化农村金融服务供给侧结构性改革，疏通货币资金政策信息传导作用机制，着力缓解小微、民营中小企业存在融资难融资贵问题。

房企融资边际改善

LPR利率持平压低下来抵押贷款利率

虽然我国金融企业层面要进行逆周期可以调节，但绝不等于对房地产“放水”，防范互联网金融市场风险管理仍是一贯坚持的方向。2020年要坚决打好精准扶贫脱贫、污染环境防治、防范化解社会重大财务风险三大攻坚战，牢牢守住不发生系统性风险的底线。在去杠杆方面，房地产行业仍是现阶段去杠杆最重要的领域。 预计2020年货币政策将继续“放水”，但房地产信贷政策仍将适度收紧，房地产市场效益确实有限。 一方面，房企融资环境将持续收紧，聚焦信托，外债，发展贷款等领域，严防非法信贷资金流入房地产市场；另一方面，在“房不炒，因市施策”的政策环境下，居民部门仍要稳定杠杆，确保家庭杠杆率和负债率不再持续上升。

就政策研究内容方面而言，压力进行城市更可能通过放松限购、限价问题以及限签，而非放松限贷、限售。其中，放松限购最为重要直接、有效，在一定发展程度上将提振市场经济需求，减缓中国市场环境下行压力。反观我们放松限售明显有违房住不炒的政策主基调，并可能存在加剧二手房市场抛售压力，放松的可能性微乎其微。与此同时，人才管理政策将继续发力，但政策实施效果递减，对房地产企业市场分析影响不同程度着实有限。

首都写字楼出租网来源：克而瑞地产研究/ 研究员 / 杨科伟、柏品慧